Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và ý nghĩa của chỉ số này

10:08 14/05/2021
72 lượt xem

Hệ số sử dụng đất là điều mà bất kỳ kiến trúc sư tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải thuộc nằm lòng. Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính và ý nghĩa thế nào? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây.

Hệ số sử dụng đất là gì? 

hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích quy hoạnh sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không gồm có diện tích quy hoạnh sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tổng thể lô đất (m2). VD: Có một ngôi nhà xây dựng với diện tích quy hoạnh 100m2 xây lên 10 tầng thì công thức tính mật độ xây dựng như sau: 100 x 100/100= 10.

he-so-su-dung-dat-la-gi

Hình ảnh biểu thị thông số sử dụng đất là gì

Cách tính hệ số sử dụng đất

đó là điều mà bất kỳ kết cấu hạ tầng sư triển khai thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải thuộc nằm lòng. Vì hệ số này tác động ảnh hưởng liên đới đến quy mô khu công trình, kinh phí góp vốn đầu tưchung cư xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đầu tư… Vậy cách tính HS sử dụng đất được xem theo công thức cực kỳ đơn thuần sau đây:

Cách tính hệ số sử dụng đất khá đơn giảnphương pháp tính thông số sử dụng đất khá đơn thuần
(BCR: Building Coverage Ratio – tỷ suất phủ của tòa nhà)

thông số sử dụng đất = tổng sàn xây dựng / diện tích quy hoạnh lô đất

đơn vị của thông số sử dụng đất được xem theo hai kiểu:

  • FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị chức năng là lần.
  • FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.

Theo thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của cục Xây Dựng thì tổng diện tích quy hoạnh sàn nhà, khu công trình chính là tổng diện tích quy hoạnh sàn của toàn bộ các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.

Còn diện tích sàn của một tầng chính là tổng diện tích sàn xây dựng của tầng đó bao gồm tường bao, diện tích mặt phẳng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Các ví dụ cụ thể dưới đây sẽ giúp bạn hiểu được vụ việc thuận tiện hơn:

Ví dụ 1: Một dự án Bất Động Sản căn hộ chung cư cao cấp có tổng diện tích quy hoạnh lô đất là 1000m2, tổng diện tích công trình chung cư là 10 tầng bao gồm 2 tầng hầm dưới đất và 500m2. Còn 500m2 còn sót lại chính là diện tích khoảng không mở bên ngoài.

Vậy cách tính hệ số sử dụng đất sẽ bằng (10 + 2) x (500m2 / 1000m2) = 6.

Ví dụ 2: Nếu như bạn có một miếng đất lớn, bạn chia 30% để xây dựng khu công trình nơi công cộng như siêu thị, công viên…, 20% còn sót lại làm đường đi và 50% còn lại làm căn hộ chung cư. Vậy thì bạn sẽ có hệ số sử dụng của miếng đất là 50%.

Ví dụ 3: Nếu bạn xây dựng tòa nhà của họ trên diện tích quy hoạnh 60m2 đất với quy mô 6 tầng thì hệ số FAR là 60 x (6/100) = 3.6.

Quy định về thông số sử dụng đất

thông số FAR tối đa được xác lập trong đồ án đầu tư và quy hoạch hoặc thiết kế đô thành nhưng phải bảo vệ các quy chế tại Bảng 2.13 theo chỉ thị 22/2019/TT-BXD.

Bảng 2.13: HS sử dụng đất tối đa của lô đất căn hộ chung cư cao cấpcông trình Dịch Vụ Thương Mại đô thành và khu công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng liền kề theo diện tích quy hoạnh lô đất và độ cao khu công trình.

Hệ số sử dụng đất

Cũng theo chỉ thị này, chỉ tiêu sử dụng đất được quy chế như sau:

Đất xây dựng cho các điểm người dân nông thôn phải phù hợp với điều kiện rõ ràng của từng địa phươngtrong đó, đất xây dựng công trình căn hộ chung cư tối thiểu là 25 m2/người; đất xây dựng khu công trình nơi công cộngThương Mại Dịch Vụ tối thiểu là 5 m2/người; đất cho giao thông và cơ sở hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là 5 m2/người và cây xanh nơi công cộng tối thiểu là 2 m2/ người.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?

Một câu nói luôn luôn được các chủ đầu tư show ra để quảng bá cho Dự Án BĐS của chính là “Mật độ xây dựng thấp”, không gian mảng xanh rộng lớn, các tiện ích đa dạng, giao thông hiện đại…

Tuy nghe có vẻ như bắt tai nhưng bạn nên chú ý vì mật độ xây dựng thấp nhưng các tòa nhà xây dựng không hề thấp thì mật độ dân cư vẫn đông đúc như thường bạn nhé. do đó các người đầu tư thường ít khi nói rõ về thông số sử dụng đất là gì và không muốn người tiêu dùng biết được ý nghĩa của con số này.

Giá bán nhà đất, căn hộ tại Thủ Đức đang tăng lên không ngừngđặc biệt ý nghĩa của thông số FAR đóng vai trò quan trọng trong xây dựng

thông số sử dụng đất FAR sẽ tỉ lệ thuận với mật độ người dân tại Dự Án BĐS đó, nếu hệ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại FAR cao thì mật độ người dân sẽ cao. Chỉ số này ngoài ảnh hưởng tác động trực tiếp đến chất lượng sống của khu dân cư tại Dự Án BĐS còn tác động ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ nắm giữ căn hộ chung cư khi vòng đời dự án kết thúc.

chủ yếu các dự án xây dựng chung cư Hiện giờ đều có niên hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm. Khi dự án kết thúc niên hạ sử dụng thì tập thể cư dân này sẽ là chủ nắm giữ và họ có quyền xây dựng lại sao cho hợp với nhu yếu và theo đầu tư và quy hoạch của nhà nước.

Còn đối với những trường hợp cư dân không thể để xây dựng thì khu dự án Bất Động Sản sẽ được Chính phủ kêu gọi các chủ đầu tư dự án mới đứng ra thực hiện xây dựng. mặc dù thế khi kết thúc vòng đời và dự án Bất Động Sản dù được giải quyết bằng cách nào đi chăng nữa thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ chung cư cao cấp có quyền sử dụng sẽ càng cao. vấn đề này đồng nghĩa với lợi ích của chủ cơ dân ở đó khi xây dựng dự án Bất Động Sản mới sẽ cao hơn.

không dừng lại ở đó dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm được những chủ đầu tư dự án xây mới khi hết niên hạn sử dụng. Vì các nhà thầu sẽ cần tính toán doanh thu khi tái xây dựng dự án Bất Động Sản cũ khi phải bảo đảm sắp xếp tái định cư cho dân tại chỗ miễn phí và thêm doanh thu của họcho nên vì thế thông số FAR cần phải cao gấp 2 đến 3 lần dự án Bất Động Sản cũ mới ổn.

Trên đây là bài viết tìm hiểu về HS sử dụng đất là gì? Cách tính và những điều cần lưu ý. Cảm ơn các bạn đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi.

Bài viết liên quan
Theo nghiên cứu thị trường của các chuyên gia, tình hình bất động sản hiện nay của Việt Nam ...
Căn hộ khách sạn là 1 loại hình BĐS mà người mua phải nắm vững bản chất và những rủi ...
Nhu cầu mua và đầu tư căn hộ du lịch đang tạo nên sức nóng trong những năm ...
Căn hộ condotel là gì? Có nên mua căn hộ condotel vào năm 2021? Nếu bạn đang có ...
1 sào bao nhiêu m2? Có sự khác nhau về quy đổi giữa các vùng miền hay không? ...
Đất ODT là gì? Đặc điểm và các quy định về loại đất này như thế nào? Bài ...
09.7170.8998 ĐĂNG KÝ
X