Hệ số sử dụng đất có tầm quan trọng vô cùng lớn trong mỗi công trình xây dựng. Vậy cách tính hệ số đất như thế nào? Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất ra sao?
Cách tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Cũng theo thông tư này, chiều cao công trình xây dựng là chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình (kể cả mái tum hoặc mái dốc). Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
Hệ số sử dụng đất FAR ở các quốc gia khác nhau có nhiều tên gọi khác nhau như Floor Area Ratio (FAR), Floor space ratio (FSR), Floor space index (FSI),… Tuy nhiên, tất cả đều được hiểu cùng khái niệm và công thức tính toán với FAR. Trong đó, FAR và FSI được sử dụng phổ biến nhất.
CÔNG THỨC TÍNH HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất
Trong đó:
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích của các sàn và bao gồm tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum.
Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm: tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà), diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…
Quy chuẩn về hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây theo thông tư 22/2019/TT-BXD.
Từ bảng trên, ta có thể xác định được rằng đất xây dựng cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó, đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25 m2/người; đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu là 5 m2/người; đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là 5 m2/người và cây xanh công cộng tối thiểu là 2 m2/ người.
Tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất
- Một công trình có hệ số sử dụng đất FAR càng thấp thì tỉ lệ dân cư sinh sống tại dự án càng thấp, và ngược lại. Đây là thước đo quyết định trực tiếp đến chất lượng của một khu dân cư, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu căn hộ khi một vòng đời của dự án kết thúc.
Ví dụ: Một lô đất có diện tích 1.000m2, được xây dựng thành các căn hộ có diện tích như nhau.
– Nếu hệ số sử dụng đất = 8, có thể xây được 80 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/80 diện tích lô đất (12.5m2).
– Nếu hệ số sử dụng đất = 4, có thể xây được 40 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích lô đất (25m2).
Có thể thấy, hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp và chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng được nâng cao.
- Các khu dân cư hiện nay có thời hạn sử dụng trung bình khoảng 50 cho đến 70 năm. Khi niên hạn của dự án kết thúc, tập thể dân cư tại khu đất này là chủ sở hữu và họ có quyền xây dựng một công trình trong phạm vi quy hoạch của nhà nước. Lô đất được xử lý bằng cách nào đi chăng nữa thì quyền sở hữu của chủ căn hộ cũng rất cao. Quyền lợi với dự án mới khi được xây dựng cũng cao hơn.
- Chỉ số FAR càng thấp thì mục tiêu tái xây dựng dự án càng cao khi dự án cũ được giải tỏa. Nhà thầu sẽ cần tính toán sao cho khi bố trí tái định cư cho dân cư tại khu đô thị phải được miễn phí mà vẫn thu về lợi nhuận. Điều đó đòi hỏi chỉ số FAR tại dự án mới được xây dựng sẽ cần phải cao từ 2 đến 3 lần so với chỉ số FAR cũ.
Như vậy, có thể thấy hệ số sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong xây dựng và đảm bảo chất lượng sống cho cư dân.
Đọc thêm:
Nguồn: http://canhokhachsan.vn
